婚前首付购买，婚后共同还贷的房产发生贬值时，离婚时如何计算经济补偿？

以下文章来源于王幼柏律师婚姻家事团队 ，作者金龙

如今楼市都有不同程度的降价，不乏曾经高价购房，现在出现不同程度贬值的购房者。在离婚时，分割此类贬值的房屋时应当如何处理？

根据《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》第七十八条第二款：

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。

双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

有关于对于如何给未取得房屋产权的一方补偿的问题，除房屋原购房款部分的价值外，取得产权的一方还应当向另一方补偿房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。

首先要确定房屋的价值，夫妻双方能够对房屋价值达成一致的，补偿数额的计算以双方认可的数额为基数。如双方不能达成一致，就需要委托有资质的资产评估机构进行评估以确定案涉房屋的价值。

本条规定的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的计算，可以用公式表示为:应补偿数额=(共同还贷数额÷总购房款)x房产的现值x50%。

当房屋产生增值时，补偿数额必然大于还贷的贷款数额，相反房屋贬值，补偿数额就会小于还贷的贷款数额。这很容易理解，夫妻的婚后还贷行为可以理解为投资行为，投资出现亏损但于资不抵债时撤股，必然会有投资所剩的残值。

但存在一种情况，就是房屋现价值已经完全资不抵债，不足以偿还房屋剩余贷款的情况。此时离婚分割，具体需要如何分割呢？

是否仍应当参照按照上述公式计算补偿数额呢？若已经资不抵债，按照上述公式，取得房产一方仍然需要支付对方一部分补偿是不合理的。

笔者认为，房屋降价至不足以抵债的情形也即说明无论男女各方投资购房的行为都处于亏损状态，拿到房屋的一方自然也需要承担剩余全部的房贷，此时就算出售房屋也不能填满债务，房屋本质是债权人所有，仍然需要另外方式偿还贷款，而不拿房的一方也相当于及时止损，不回本但也无需承担后续贷款。

简而言之就是房屋财产已经全部灭失，没有资产分割，自然也就没有补偿。所以这样的处理方式就相对合理的。

因此，在面临此类房屋的分割应当区分清楚现在是增值还是贬值，若贬值，贬值的情况如何，最后就能清楚知道应当如何补偿。

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